Aluguel: os direitos e os deveres do inquilino e do proprietário

Aluguel: os direitos e os deveres do inquilino e do proprietário

Maior parte dos problemas nas relações de locação acontece por equívocos na divisão de responsabilidades

 

A maior parte dos problemas nas relações de locação acontece por equívocos na divisão de responsabilidades. Isso está relacionado aos deveres e direitos do inquilino e do dono do imóvel.

Escolher o bairro, conseguir um fiador e checar a infraestrutura da casa ou do apartamento são detalhes fundamentais a serem considerados na hora de alugar um imóvel. Para que a relação contratual seja tranquila, locatário e locador devem conhecer bem seus deveres e direitos, uma vez que os principais problemas desse tipo de transação estão relacionados à divisão de responsabilidades — que normalmente surgem nas ocasiões mais inesperadas.

É sobre essas questões que tratamos neste post. Acompanhe e saiba mais!

Deveres e direitos do proprietário

Antes de fechar um contrato de aluguel, é importante saber quem deve pagar a conta se for preciso pintar o prédio, quem precisa trocar o encanamento ou a fiação elétrica da residência e para quem deve ser encaminhada a cobrança se o condomínio decidir reformar toda a área de lazer.

As respostas para essas e outras dúvidas estão na Lei nº 8.245, de 1991, também conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato. Convém discorrer sobre algumas dessas obrigações, começando pelos deveres do proprietário do imóvel.

Basicamente, durante a vigência do contrato, o locador não pode reaver o imóvel sem motivo justo, devendo garantir ao locatário a utilização mansa e pacífica de sua propriedade.

O proprietário também responderá pelos vícios ou defeitos que antecederam a atual locação, além de ser o responsável pelo pagamento das taxas tributárias, impostos e seguros, se não estiver disposto o contrário no contrato de locação.

Ele também tem que pagar taxas administrativas imobiliárias, valores referentes às certidões do fiador, se as solicitar, e as despesas extraordinárias de condomínio, elencadas na própria lei, como fundo de reserva e reformas no prédio.

Antes de fechar o negócio, é aconselhável que o proprietário elabore um relatório de vistoria detalhado, se possível com fotos, sobre o estado do imóvel. Isso evita muitos problemas.

Também é dever do locador sempre fornecer recibos de pagamento do aluguel, discriminando os valores e a quais despesas se referem. Caso haja problemas com o inquilino, como falta de pagamento, deve ser iniciada a ação de despejo.

Deveres e direitos do inquilino

Da mesma forma que o locador, o locatário também tem suas obrigações. Antes de analisarmos seus direitos, é interessante deixar claros alguns deveres, como:

  • pagar pontualmente o aluguel na forma e no prazo convencionados;
  • cuidar do imóvel como se fosse seu, realizando reparações provenientes de mau uso por ele provocados;
  • reparar os danos causados durante sua ocupação no imóvel antes de entregar as chaves;
  • permitir que o proprietário visite o imóvel, desde que combinem dia e hora para tanto.

É importante que o inquilino restitua o imóvel como o recebeu, entregando, o mais rapidamente possível, documentos de cobrança de tributos, intimações e multas, mesmo que dirigidas ao locatário. Mesmo que a obrigação de pagar por essas despesas seja de uma das partes, ambas precisam ter ciência de tudo.

Quanto aos direitos resguardados pelo locatário, podemos elencar alguns dos mais importantes. Confira!

Receber o imóvel em boas condições antes da entrega das chaves

Todo inquilino tem direito a receber o imóvel locado em perfeito estado para o uso a que é destinado. A vistoria existe para comprovar tal condição. Durante essa visita, é possível fazer uma análise minuciosa da propriedade, realizada como um ato que antecede a assinatura do contrato de locação.

Nesse documento, denominado laudo de vistoria, fica elencado um rol dos itens verificados durante a inspeção, sendo um dos anexos que constituem o contrato. Assim sendo, deve conter, além da descrição do imóvel, fotografias para embasar os detalhamentos, servindo como atestado das condições da propriedade.

Em contrapartida a essa providência garantida pela vistoria, o inquilino se compromete a conservar o imóvel nas mesmas condições que encontrou durante a verificação. Por essa razão, é um direito do locatário acompanhar pessoalmente e dar toda a atenção possível à inspeção.

Taxas administrativas devidamente pagas

Se o imóvel foi alugado por meio de uma imobiliária, o proprietário é responsável pelo pagamento das taxas de administração e de intermediações, ou seja, a conferência da idoneidade do inquilino e de seu fiador, caso tenha algum.

Essas taxas incluem, ainda, impostos e prêmio do seguro complementar contra incêndio, a menos que fique especificado no contrato que tais gastos ficarão por conta do locatário.

Isenção de despesas extraordinárias

É importante esclarecer que o inquilino não pode realizar nenhuma modificação externa ou interna da propriedade sem prévio consentimento do dono do imóvel. Se for preciso fazer alguma reforma que altere a estrutura da construção, é necessário pedir autorização expressa ao proprietário.

Quanto às despesas extraordinárias, originárias de gastos com reformas estruturais — pintura de fachada, iluminação e instalação de equipamentos de segurança, de telefonia, de incêndio, de esportes e de lazer, bem como indenizações trabalhistas —: elas são de inteira responsabilidade do locador.

Em relação às áreas comuns, o proprietário deve arcar com os custos de eventuais reformas estruturais. Cabe ao locatário, no entanto, custear as despesas de manutenção desses espaços, assim como dos equipamentos hidráulicos, mecânicos e elétricos, de segurança, elevadores e porteiro eletrônico.

Indenização por benfeitorias

Já dissemos que a lei garante a entrega do imóvel locado em condições perfeitas para o uso a que se destina, mas ela não prevê o surgimento de conveniências ou necessidades que possam surgir durante a vigência do contrato. Caso isso ocorra, o inquilino pode fazer benfeitorias, desde que não haja proibição contratual prevista expressamente.

Segundo a Lei do Inquilinato, são dois os tipos de benfeitorias: as necessárias e as úteis. As primeiras não prescindem da autorização do dono do imóvel e são realizadas para manter a condição do imóvel própria para o uso. São exemplos os reparos estruturais em telhados, encanamentos, instalações elétricas e paredes.

As benfeitorias úteis exigem autorização prévia do proprietário e são as que melhoram o estado do imóvel, aumentando o grau de conforto e a qualidades das instalações. São elas: cobertura de vaga de garagem, janelas com isolamento acústico, substituição de iluminação comum por lâmpadas de LED e outras similares.

Além desses dois tipos, existem as benfeitorias voluptuárias, feitas apenas com intuito estético e que não geram direito a indenização. O revestimento de molduras para paredes é um exemplo disso.

Convém frisar que as indenizações por benfeitorias são passíveis de previsão em cláusula contratual específica, que podem determinar as formas como serão feitas.

Preferência de compra

Em caso de venda do imóvel, o inquilino tem preferência para comprá-lo. Se esse direito não for respeitado, o locatário pode entrar com uma ação judicial de perdas e danos ou reclamar transferência de propriedade do possível novo adquirente, desde que deposite o valor da compra adicionado às demais despesas desse negócio jurídico.

Para que isso ocorra, o locatário deve fazer um requerimento, por meio de uma autorização judicial, com prazo de até seis meses contados a partir da data do registro da alienação ou promessa de alienação no Cartório de Registro de Imóveis. Outra exigência é que o contrato de locação esteja averbado há mais de 30 dias junto à matrícula do imóvel na época da venda.

Caso o imóvel seja vendido a terceiro, se o direito de preferência for devidamente respeitado e o contrato de locação ainda estiver vigente, o novo dono pode denunciar o contrato. Dessa forma, o locatário terá o prazo de 90 dias para desocupar a propriedade, mas se no contrato — averbado junto à matrícula do imóvel — constar uma cláusula de vigência, é preciso cumprir o restante do tempo.

Caso o proprietário aliene o imóvel ou não cumpra seus deveres, o inquilino tem o direito de procurar a administração do condomínio ou a própria imobiliária. Se isso não for o suficiente, ainda é possível ingressar com uma ação de despejo com solicitação de transferência do domínio pleno e até pedido de lucros cessantes.

Para alugar um imóvel é necessário ter diversos cuidados, muita paciência e atenção aos detalhes para que os direitos do inquilino sejam plenamente assegurados, caso ocorra algum problema durante a vigência do contrato. Da mesma forma, depois que a relação contratual cessa.

Se você pretende alugar uma casa ou um apartamento, aproveite para saber o que muda no contrato de locação de imóvel mobiliado e acerte na escolha!

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