12 direitos que devem constar no contrato de aluguel

12 direitos que devem constar no contrato de aluguel

Análise do contrato de aluguel deve ser realizada com calma para que não haja problemas futuros quando o mesmo entrar em vigência

A análise do contrato de aluguel deve ser realizada com calma para que não haja problemas futuros quando ele entrar em vigência. Por isso separamos alguns itens que você deve observar. Veja!

Ao locar um imóvel, seja para morar ou montar um negócio, é necessário tomar uma série de cuidados. Para não assinar um contrato de aluguel residencial que lhe cause dor de cabeça mais tarde, o ideal é que o documento seja analisado por um advogado.

Se não houver como consultar um profissional, leia todas as cláusulas com cuidado e, sobre o que não entender, pergunte para o proprietário ou imobiliária responsável. Lembre-se: nunca assine nenhum documento antes de ler!

A seguir confira 12 direitos que devem estar previstos em seu contrato e as leis que permeiam o setor. Boa leitura!

1. Condições do imóvel

O inquilino sempre deve visitar o imóvel e, com cuidado, prestar atenção a todos os detalhes para ter certeza de que o local está em ordem. Geralmente, essa vistoria é acompanhada pelo proprietário ou corretor da imobiliária.

O ideal é que, durante a visita, sejam feitas imagens de cada cômodo, para não haver divergências entre inquilino e proprietário posteriormente. O resultado dessa vistoria, que inclui desde pintura à presença de gabinetes no banheiro e cozinha, deve ser anexado ao contrato.

Com fotografias do local, fica claro o que será de responsabilidade do locatário na hora de deixar o imóvel. Afinal, ele terá que entregar o apartamento ou casa da maneira que encontrou.

Se problemas surgirem no meio do caminho, como manchas ou rachaduras na parede, por exemplo, o mais comum é fazer novas imagens e anexá-las ao contrato com assinatura do locador. Caso o proprietário se recuse a arrumar uma solução e no contrato não houver uma cláusula específica, o ideal é entrar em um acordo. Por isso, essa é uma questão que deve estar bastante clara no documento.

2. Melhorias e construção

Quem aluga um imóvel deve estar ciente que qualquer reforma, ainda que seja para valorizar o imóvel, precisa ter o aval do proprietário. Essa é uma cláusula sempre presente em contrato.

Quando o locador autorizar algum tipo de melhoria, saiba que dificilmente o inquilino terá qualquer reembolso por isso. Leve isso em consideração ao planejar qualquer reforma. Entretanto, em caso de reparos, como vazamentos e infiltração, a responsabilidade é do proprietário, que pode fazer o pagamento ou conceder desconto no aluguel.

3. Formas de garantia

Existem diferentes formas de garantia ao locar um imóvel. Entre as mais comuns estão o fiador, o seguro fiança e o caução. Por isso, antes de procurar um lugar para morar ou montar o seu negócio, assegure-se de que vai conseguir cumprir com algumas dessas modalidades.

Para que o proprietário aceite o fiador, geralmente um amigo ou parente, é necessário que o mesmo tenha um imóvel em seu nome e de preferência na mesma cidade. Em alguns casos, é necessário, também, um fiador que tenha renda superior ao valor do aluguel.

Já no caso da garantia caução, o inquilino deve depositar uma quantia equivalente a três meses de aluguel em uma espécie de poupança. Se no final do contrato esse dinheiro não for usado para cobrir uma multa ou mensalidade atrasada, o valor será devolvido ao locatário.

seguro fiança, por sua vez, é um capital que o locatário paga para uma seguradora, que vai cumprir com o compromisso do aluguel, se o mesmo não conseguir. O valor equivale a um aluguel a mais por ano.

No contrato, às vezes, o locador deixa explícito em alguma cláusula que tem preferência por uma ou outra garantia. Por isso, é bom prestar bastante atenção.

4. Multas

As multas de um contrato de aluguel residencial devem dispor a respeito de atraso no pagamento da locação, rescisão ou infração a qualquer cláusula. O valor acrescido, porém, não pode ser abusivo. Por isso é necessário analisar o contrato com cautela.

As multas no caso de rescisão devem ser sempre proporcionais, de acordo com o prazo do contrato. O locador também não pode pedir o imóvel antes da data combinada. Ainda, é possível estipular que o locatário devolva o apartamento ou casa em 12 meses, sem pagamento de multa.

5. Preferência na venda de imóvel

Antes de vender o imóvel, saiba que o proprietário tem um prazo para que o inquilino manifeste a sua vontade ou não de fazer o negócio. Isso significa que a preferência na compra é do locatário.

Trinta dias é o prazo estipulado para que o inquilino deixe o imóvel caso não queira ou não possa adquiri-lo. Portanto, antes do tempo acabar, o ideal é que o inquilino procure renovar o contrato, solicitando até um prazo maior. Assim ele ficará muito mais protegido.

6. Documentos exigidos na assinatura do contrato

Para um documento completo, é importante observar a identificação das partes. Devem constar dados como RG, nome completo, CPF, nacionalidade, profissão e endereço.

Caso uma das partes seja casada, ainda deve ser apresentada a certidão de casamento e os dados completos do marido ou da esposa. É essencial ficar atento a isso, já que a falta da assinatura do cônjuge pode invalidar toda a transação.

7. A vigência do contrato

Lei do Inquilinato prevê que o contrato não tenha vigência menor do que 30 meses. Ainda assim, é comum que haja uma negociação na hora de rescindir o contrato sem multa após um ano. Isso é especialmente frequente em negociações com imobiliárias.

Não deixe de dar atenção a esse detalhe. Caso não haja nada especificado, é possível que você tenha que arcar com multa se precisar sair do imóvel antes do término do contrato.

Contratos menores, como aqueles com vigência menor do que 90 dias, devem ter especificado o uso do imóvel como para temporada.

8. Índice de reajuste

Outro direito importante que deve constar no contrato de aluguel residencial é a especificação do índice de reajuste do aluguel e os abatimentos que acontecem em caso de pagamento em dia.

Na maioria dos contratos, o índice de reajuste é o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado). Mesmo assim, alguns proprietários podem escolher outras formas de aumento anual.

É importante lembrar que a legislação permite esse reajuste a cada 12 meses, mas não menos do que isso. Mudanças frequentes de valor e índices abusivos indicam práticas ilegais.

9. Condições de quebra de contrato

Caso o contrato precise ser rescindido, algumas multas podem ser aplicadas. Caso o locatário precise sair do imóvel a 4 meses do final da vigência, por exemplo, ele deverá pagar multa proporcional ao tempo restante.

Existem algumas exceções para essa multa. Quando o inquilino avisar o proprietário que precisará se mudar com, no mínimo, 30 dias de antecedência, a multa pode ser anulada.

O importante é prestar bastante atenção às cláusulas que falam das condições de quebra. Todos estamos sujeitos a mudanças bruscas de planos e é importante estarmos prontos para eventuais sanções.

10. Destinação do imóvel

Verifique se o contrato especifica qual a destinação do imóvel negociado. As modalidades são residencial, comercial ou para temporada. Não pense que é um detalhe; as condições de locação são diferentes para cada uma delas.

Essa é uma garantia que as partes têm de que o contrato é verdadeiro e de que o imóvel não será utilizado para outro fim. O acordo deve ser respeitado, caso contrário, o inquilino deverá pagar multas ou arcar com outras punições.

11. Vistorias agendadas

Embora a Lei do Inquilinato não obrigue o locador a fazer uma vistoria, é aconselhado que ela seja feita por conta de sua importância. A vistoria antes do aluguel do imóvel garante as condições da construção e pode ser usada, inclusive, como uma ferramenta jurídica que protege locador e locatário.

É no laudo da vistoria em que vão constar as condições do imóvel, a presença de móveis e objetos, o estado de manutenção e a forma como foi entregue ao inquilino. Assim, ao final do contrato, o proprietário garante que receberá o imóvel como o entregou.

O locatário, por sua vez, garante que não precisará arcar com danos pré-existentes. Uma dica é contar com uma imobiliária ou empresa especializada na área, que realiza vistorias agendadas e completas. Use e abuse desse direito e evite problemas.

12. Encargos da propriedade

Outro item que deve constar no contrato de aluguel é relacionado aos encargos da propriedade que está sendo locada. É direito do proprietário transmitir a responsabilidade de pagamento ao inquilino dos seguintes itens:

  • IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano);
  • Taxa de Condomínio;
  • Seguro Incêndio;
  • FCI (Fundo de Conservação do Imóvel).

Todos os direitos estão previstos na Lei do Inquilinato, que você vai conhecer melhor a seguir.

BÔNUS: a Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato foi criada para estabelecer as regras para um contrato seguro entre o inquilino e o locador. Isso foi necessário por conta dos diversos problemas judiciais que surgiram dessa relação, sendo necessárias regras para evitar incômodos, prejuízos e dores de cabeça. A ideia da lei foi criar direitos e deveres para as partes, garantindo que todos cumpram suas obrigações durante a vigência do contrato.

As regras valem para contratos de locação de imóveis residenciais, industriais e comerciais e é indicada em todas as transações de aluguel. Quem busca uma construção para locar deve entender a lei para evitar fraudes, aumentos no valor do aluguel além do permitido e pedido de saída do imóvel.

Da mesma forma, proprietários devem estar atentos às obrigações do inquilino, evitando danos ao imóvel e inadimplência.

A lei também lista uma série de contravenções que devem ser evitadas, sob pena de prisão e multa de até doze vezes o valor do aluguel. Confira algumas abaixo:

  • cobrar valores além do aluguel e seus encargos;
  • exigir mais de uma garantia para um mesmo contrato;
  • cobrar aluguel antecipadamente;
  • não entregar recibo de pagamento;
  • solicitar despejo antes de 30 dias do falecimento do inquilino;
  • aumentar o aluguel acima do permitido.

Entender o que a Lei do Inquilinato determina como contravenção é essencial para você se prevenir e estar atento ao que pode ser aplicado no seu contrato de aluguel. Assim, você não precisa se incomodar com problemas, aumentos abusivos ou penalidades.

O contrato de aluguel residencial é o primeiro passo para que você tenha uma morada tranquila e sem incômodos. A leitura correta do documento garante os direitos de todos e asseguram os deveres previstos pela lei.

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