Para trabalhar como corretor, não basta anunciar imóveis: é fundamental dominar temas do Direito Imobiliário que surgem no dia a dia da profissão. Um deles é o usufruto de imóvel, previsto nos artigos 1.390 a 1.411 do Código Civil, que costuma gerar muitas dúvidas tanto para proprietários quanto para usufrutuários.
Por isso, elaboramos este conteúdo para esclarecer o que é o usufruto, seus tipos, como funciona legalmente e quais são os direitos e deveres envolvidos em cada situação. Também vamos mostrar pontos importantes para quem precisa orientar clientes sobre a formalização e a extinção desse tipo de direito real. Confira!
O que é usufruto de imóvel e como funciona?
O usufruto é um direito real pelo qual o proprietário de um bem (chamado de “nu-proprietário”) transfere a outra pessoa (o “usufrutuário”) o direito de usar e desfrutar desse bem, temporariamente ou por toda a vida — vale ter em mãos um dicionário imobiliário para entender melhor todos esses termos específicos do mercado de imóveis.
Esse direito está previsto no Código Civil brasileiro, entre os artigos 1.390 e 1.411, e se aplica a diferentes tipos de bens, como imóveis urbanos e rurais, veículos, entre outros. No caso do imóvel, o usufrutuário pode utilizar a casa ou o apartamento, por exemplo, e aproveitar seus frutos sem se tornar o dono efetivo da propriedade.
Em termos práticos, o usufruto de imóvel funciona da seguinte forma: se alguém institui um usufruto para outra pessoa, o usufrutuário passa a morar no imóvel, ou a alugá-lo, recebendo o aluguel, sem precisar transferir a propriedade para o seu nome.
Já o nu-proprietário mantém o direito de propriedade, mas não pode usar o imóvel enquanto durar o usufruto — salvo em situações específicas previstas em contrato ou na própria legislação.
Quais os direitos e deveres do usufrutuário e do proprietário?
Tanto o usufrutuário quanto o nu-proprietário têm obrigações legais a cumprir. De acordo com o artigo 1.394 do Código Civil, o usufrutuário tem o direito de usar, gozar e receber os frutos do bem, mas é também responsável pela conservação e pela manutenção ordinária do imóvel. Assim, cabe a ele:
- manter o imóvel em boas condições de uso, arcando com despesas de pequena manutenção, como reparos em torneiras, lâmpadas e encanamentos simples;
- respeitar a destinação do imóvel, sem realizar reformas que descaracterizem o bem sem consentimento do proprietário;
- não prejudicar o nu-proprietário, zelando pela preservação do valor do imóvel.
Já o nu-proprietário, ainda que não possa usar o imóvel diretamente, tem deveres relacionados, por exemplo, a impostos e taxas essenciais à posse e ao domínio do bem. Em muitos casos, por manter a titularidade do patrimônio, ele fica encarregado de pagar impostos como IPTU. No entanto, é fundamental que o contrato de usufruto especifique como as despesas serão divididas, a fim de prevenir eventuais conflitos.
Uma dúvida comum para corretores mais tradicionais é explicar ao cliente quem arca com custos mais pesados, como reformas estruturais. Em geral, são de responsabilidade do nu-proprietário, pois envolvem a integridade do imóvel. Porém, existem casos em que o contrato de usufruto estabelece regras diferentes.
Quais os tipos de usufruto de imóvel?
Entre os tipos de usufruto, dois merecem destaque: o vitalício e o temporário. Ambos podem ser estabelecidos por instrumento público — escritura — ou por testamento, cabendo às partes definirem as condições de uso. Veja as diferenças.
Usufruto vitalício
O usufruto vitalício permanece em vigor até a morte do usufrutuário. É comum em casos familiares, quando os pais doam o imóvel aos filhos, mas reservam para si o direito de usufruto até o fim da vida. Assim, os filhos tornam-se nu-proprietários imediatamente, mas só podem exercer plenamente seu direito de posse e propriedade após o falecimento dos pais.
Usufruto temporário
Nesse modelo, o prazo de duração do usufruto é determinado em contrato. Pode ser estabelecido por alguns anos ou até o cumprimento de uma condição — por exemplo, até que um herdeiro alcance a maioridade. Encerrado o prazo ou cumprida a condição, o usufruto automaticamente se extingue.
Para corretores que estão se adaptando às mudanças do mercado e desejam mostrar essas opções aos clientes, é importante ressaltar como cada tipo de usufruto se adéqua a necessidades específicas. Enquanto o vitalício é mais comum em família, o temporário é uma alternativa em estratégias de planejamento patrimonial ou mesmo em acordos de separação.
Como o usufruto pode ser extinto?
A extinção do usufruto pode ocorrer de diversas formas, conforme o próprio Código Civil estabelece:
- morte do usufrutuário — no caso de usufruto vitalício, ele acaba com o falecimento do beneficiário;
- termo do prazo — no usufruto temporário, assim que expira o prazo estipulado em contrato ou ocorre o evento que prevê o encerramento, o direito se extingue;
- renúncia ou falência do usufrutuário — se o usufrutuário renunciar ao direito ou for declarado falido, dependendo das circunstâncias jurídicas, o usufruto pode se encerrar;
- destruição do bem — caso o imóvel sofra danos irreparáveis ou seja demolido;
- consolidação — quando o nu-proprietário e o usufrutuário passam a ser a mesma pessoa, unificando o domínio e o usufruto em favor de um só indivíduo.
Após a extinção, o imóvel volta ao nu-proprietário, que agora se torna proprietário pleno, podendo fazer o que desejar com o bem. Para tudo ser feito de forma legítima, é importante documentar a baixa do usufruto no Cartório de Registro de Imóveis. Se houver dúvidas sobre prazos e procedimentos, o corretor deve orientar os clientes a consultarem assessoria jurídica especializada.
Quais os cuidados ao estabelecer um usufruto de imóvel?
Estabelecer um usufruto de imóvel exige alguns cuidados para evitar problemas futuros:
- formalizar por escritura pública — ao lavrar escritura, o contrato adquire maior segurança jurídica;
- definir obrigações com clareza — estipule quem deve arcar com reformas, impostos, taxas de condomínio e quais limites de uso se aplicam;
- analisar a viabilidade do negócio — avaliar se o usufruto é a melhor solução para o cliente em vez de outras formas de contrato, como locação ou comodato;
- atualizar o Registro de Imóveis — fazer a averbação do usufruto no registro do imóvel é fundamental para assegurar a validade do direito e torná-lo público.
Quando o corretor presta atenção a esses detalhes e oferece suporte completo ao cliente, mostra profissionalismo e aumenta a confiança de quem está contratando seus serviços.
Portanto, compreender o usufruto de imóvel pode fazer toda a diferença no dia a dia do corretor que busca se tornar referência no mercado. Afinal, muitos clientes têm dúvidas sobre esse tipo de negócio jurídico, e ser capaz de oferecer explicações claras e objetivas aumenta a credibilidade profissional!
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