Uma das dúvidas mais comuns quando se trata de aluguel envolve a possibilidade e o funcionamento da sublocação de imóvel. Isso porque as regras específicas e a presença de uma vedação prévia em alguns contratos acabam tornando esse arranjo inviável em certos casos.
Não à toa, há quem não saiba que a lei permite essa transação. Porém, até mesmo aqueles que têm conhecimento da autorização legal precisam ter mais domínio sobre os direitos, os deveres e as condições necessárias para que tudo seja feito com segurança.
Pensando nisso, este conteúdo aborda as principais questões relacionadas ao assunto. Confira!
O que é sublocação de imóvel e quando é permitida?
Para evitarem multas quando desejam se mudar antes do término da vigência do contrato de aluguel, alguns inquilinos transferem as responsabilidades assumidas nesse instrumento para um terceiro.
No entanto, a sublocação de imóvel só é uma prática legal se atender a determinadas condições, a começar pela autorização por escrito do locador. Isto é, o dono da propriedade ou seus representantes devem estar cientes e aprovar a transação.
A essa regra de ouro se somam outras medidas. Por exemplo, o valor cobrado do novo locatário tem limitações ou as cláusulas contratuais e a finalidade de uso precisam seguir inalteradas.
Quais os direitos e deveres do locatário e do sublocatário?
Você sabia que o pagamento do aluguel em uma sublocação de imóvel passa por todos os envolvidos até chegar ao dono da propriedade? Esse é um exemplo de como as responsabilidades são distribuídas, criando direitos e deveres tanto para o locatário original, no papel de sublocador, quanto para o sublocatário. Entenda melhor!
O inquilino original se torna sublocador
Quem escolhe repassar um contrato de aluguel não fica livre da situação. Pelo contrário, permanece responsável pelas condições do bem e pelos termos do acordo principal. Ainda, passa a ter um papel em garantir a manutenção da habitabilidade do local, assim como o dever de receber o pagamento do sublocatário e entregar para o locador.
Basicamente, aquele que está nessa posição se torna o intermediário entre o morador de fato e o proprietário. Desse modo, quando surge uma demanda, como o conserto de algo que dependa desse último, não é o sublocador que faz a comunicação diretamente.
O sublocatário tem preferência
Além de pagar o aluguel corretamente, quem mora no imóvel precisa conservar e cuidar. Também tem a obrigação de respeitar as cláusulas contratuais e as do condomínio. Por outro lado, passa a ter preferência quando a propriedade for vendida, por exemplo. Logo, deve se comportar como qualquer locatário.
O que diz a legislação sobre sublocação de imóveis?
É preciso observar as normas cabíveis para garantir a proteção de todas as partes envolvidas nesse processo. A Lei do Inquilinato regulamenta essa prática, tendo toda a seção II voltada para o assunto, além de menções em outros momentos. Dessa forma, é importante conhecer seus principais pontos.
O mais relevante e conhecido é o artigo 13, que impõe a obrigatoriedade de o locador autorizar a sublocação. Já os itens 14, 15 e 16 tratam especificamente desse tema, apontado que a regra é seguir o que cabe às demais locações, assim como quais são as possíveis situações excepcionais.
Nesse caso, existe a indicação de que, se houver rescisão do contrato principal, o sublocatário tem direito de indenização do sublocador. Em contraponto, havendo inadimplência do locatário primário, o proprietário pode cobrar diretamente de quem está morando.
Outras circunstâncias diferenciadas, a exemplo do valor do aluguel e da prioridade de compra, são estipuladas pelos artigos 21 e 30, respectivamente. Por fim, ações de despejo ou de renovação contratual devem cumprir o que dizem os trechos 59 e 71.
Como fazer uma sublocação legal e segura?
Conhecer e cumprir o que a Lei do Inquilinato diz sobre a sublocação de imóvel é o primeiro passo para que essa transação não se torne um problema. O segundo é a elaboração de um contrato, cujos principais pontos são:
- valor e duração do aluguel;
- descrição do local objeto dessa operação;
- responsabilidade pelo pagamento de tributos e outras taxas;
- garantias — caução, fiador, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, seguro-fiança etc.;
- compromisso do novo morador com o cuidado e a limpeza da propriedade.
Uma dica útil é realizar vistorias antes da entrada do sublocatário e imediatamente após sua saída, para assegurar que o bem permanece nas mesmas condições ou identificar os eventuais danos causados e cobrar por eles. Afinal, o sublocador ainda responde por essas situações perante a obrigação contratual principal com o dono.
Quais as consequências de uma sublocação irregular?
Para abordar penalidades ou tratamentos legais às situações que não atendem às normas, é preciso entender quais são elas, não acha?
O primeiro aspecto que torna uma sublocação de imóvel irregular é sua realização sem a autorização prévia e por escrito do proprietário ou contra sua vontade. Outra circunstância é a utilização para finalidade diversa da prevista no acordo principal.
Esses exemplos não são considerados crimes, mas têm várias consequências graves. O locador pode rescindir o trato, despejar o morador, multar e até ajuizar a causa. Já o sublocatário tem o direito de ser indenizado nesse contexto. Ou seja, o inquilino primário tem obrigações com ambos.
Também é ilícito exceder o contrato original, cobrando valores ou garantias acima dos permitidos. Essa situação é tida como contravenção penal. Por ser mais grave, além de uma multa, há o risco de prisão simples por prazo máximo de seis meses.
A possibilidade de detenção também está presente no artigo 44 da Lei do Inquilinato. Esse trecho mostra uma lista de práticas passíveis de ação pública criminal, cuja pena chega a 1 ano, quando não substituída por prestação de serviços à comunidade.
Uma sublocação de imóvel legal, correta e segura é a que segue tudo o que a legislação diz sobre o assunto. Mais que isso, os contratos são ferramentas imprescindíveis para que todas as partes sejam protegidas e respeitadas.
E quando seu cliente quer sair do aluguel e conquistar a casa própria, mas está na dúvida sobre a forma de pagar? Você pode ajudá-lo a decidir depois que ler o artigo em que explicamos se vale mais a pena comprar um imóvel à vista ou financiar.
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