Muitas pessoas recorrem a empréstimos para comprar um imóvel. No entanto, imprevistos podem acontecer, impedindo que o compromisso com o pagamento das prestações seja cumprido. Para evitar a inadimplência, existe o seguro de financiamento imobiliário. Essa proteção ajuda também as imobiliárias a atraírem mais clientes e aumentarem os lucros.
Neste artigo, explicaremos o que é, como funciona e vantagens do seguro de financiamento imobiliário. Falaremos ainda sobre a importância e como oferecer essa proteção para os clientes.
Para ajudar, contaremos com a experiência de Marco Aurélio Luz – Presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa). Acompanhe os próximos tópicos!
O que é o seguro de financiamento imobiliário?
Em termos simples, o seguro de financiamento imobiliário é um tipo de crédito oferecido por bancos e seguradoras que visa a proteção do cliente e dos seus bens. O objetivo, como ressaltado na introdução, é amparar o comprador em eventuais contratempos.
Essa é uma proteção obrigatória. Tal obrigatoriedade surgiu por meio da aprovação da Lei nº 4380/1964. Para que todos os que contratam um financiamento tenham acesso a esse seguro, o custo é inserido nas prestações. Alguns questionam essa forma de cobrança. Acham que seria melhor se o seguro fosse facultativo.
Porém, considerando que a maioria dos financiamentos abrange longos períodos (em média, de 15 a 30 anos), é natural que mudanças ocorram na vida no decorrer desse tempo. Não é possível prever o futuro. Sendo assim, para evitar uma atitude comum do ser humano (não pensar no amanhã), a proteção é inserida sem o consentimento dos segurados.
Como funciona esse tipo de seguro?
Imóveis financiados pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) contam, obrigatoriamente, com a cobertura dos seguros contra Danos Físicos ao Imóvel (DFI) e para Morte e Invalidez Permanente (MIP). O pagamento desses seguros costuma representar em torno de 3% do valor total da prestação. Mas o que exatamente esses seguros abrangem e quando é o momento de acioná-los?
Para Marco Aurélio Luz, presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa), na emoção da compra da casa própria, o mutuário não se atenta aos detalhes importantes do contrato.
“É de suma importância que o dono do imóvel esteja bem ciente dos seus direitos, pois no momento de ocorrências prejudiciais a sua propriedade, principalmente nesta época do ano de chuvas, ele pode recorrer para repor prejuízos. Também é essencial que o mutuário saiba o prazo de reclamação junto ao banco, que é de um ano, a contar o dia da assinatura do sinistro”, orienta.
Alguns têm dúvidas sobre os valores cobrados pelos seguros obrigatórios. Será que variam ou são fixos? Na prática, dependendo da instituição financeira, o custo pode ser maior ou menor. O principal motivo dessa variação é a seguradora que o banco trabalha – que pode estimular a sua taxa de juros.
No geral, a Caixa Econômica Federal (CEF) oferece taxas menores entre as encontradas no mercado. Ainda mais se o imóvel for comprado por meio dos chamados programas sociais, como o Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Devido a essa variabilidade, é importante pesquisar bem antes de assinar um contrato de financiamento.
Quais são os benefícios do seguro de financiamento imobiliário?
Existem muitas vantagens em ter um seguro de financiamento imobiliário. Entre os benefícios, estão as coberturas oferecidas. A seguir, apontamos essas e outras vantagens.
Cobertura
Segundo a Amspa, o seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI) cobre os prejuízos causados por incêndio, queda de raio, explosão, inundação e alagamento, destelhamento, desmoronamento total e parcial e a sua ameaça, ou seja, todos os danos causados ao imóvel por fatores externos. “Este seguro não cobre os pertences dentro da propriedade”, alerta Marco Aurélio Luz.
Também não há cobertura do seguro nos casos de desgastes, má conservação ou falta de manutenção, problemas na casa antes do seguro e vícios de construção, como erro de cálculo no projeto ou execução da obra. Neste último, o agente financeiro é o responsável desde que a construção tenha sido por ele financiada.
Quando não, a responsabilidade é de quem construiu e o prazo para reclamar é de cinco anos a partir do aparecimento do vício ou defeito. A indenização do DFI cobre o valor necessário para reposição dos prejuízos.
Já o seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP) é a proteção ao mutuário, ocasionada pelo seu falecimento ou incapacidade de trabalhar. Nesses casos, o MIP quita o financiamento, desde que haja apenas um responsável pelo seu pagamento, se houver mais de um, a indenização será proporcional.
A cobertura por acidentes ou doença será aceito apenas após a assinatura do contrato. “Algumas apólices, contudo, preveem carência de 13 meses, a contar da assinatura do contrato, para cobertura do risco de morte por lesões ou doenças preexistentes”, esclarece Luz.
Danos passíveis de indenização
Veja a seguinte situação: o farmacêutico Jackson Nothaft, que adquiriu seu imóvel em 2007 para morar com a esposa e três filhos, viu o sonho da casa própria começar a desmoronar no início de 2008, com aparecimento das primeiras rachaduras. “Na época entrei em contato com a Caixa (CEF) pedindo uma vistoria para utilizar o seguro.
Após análise do perito, o banco alegou que o imóvel tinha problemas de vício de construção e a responsabilidade não era dele”, relembra. “Achei estranho porque não me entregaram nenhum documento e todas as informações foram passadas pelo telefone”, conta.
Percebendo o aumento de rachaduras e ondulações no quintal, o farmacêutico decidiu procurar o Procon e lá, tomou conhecimento da Amspa. A associação foi quem lhe explicou sobre a abrangência do seguro.
Com apoio do corpo jurídico da Associação dos Mutuários, Nothaft entrou com pedido na Justiça acionando a seguradora e agora, aguarda a sentença favorável. “Estamos correndo risco de vida e não tenho condições de pagar um aluguel, já que o valor do financiamento é de R$ 1.000,00. Meu sentimento é de frustração!”, desabafa o mutuário.
Com as chuvas anuais, a situação se agravou: a fissura no quintal aumentou 5 cm; as rachaduras, antes em poucos lugares, espalharam-se por toda a casa e, para completar, a parede dos fundos do imóvel ruiu e o local teve que ser isolado. “Sinto-me impotente, mesmo com o pagamento das prestações em dia, não tenho tranquilidade no meu lar.
Evito permanecer na minha residência e meus filhos ficam na casa dos meus pais. Praticamente só vamos ao imóvel tomar banho e dormir. Só temos tido transtornos no nosso cotidiano”, diz Jackson. A triste situação vivida por essa família pode ser revertida por meio da indenização dos seguros obrigatórios.
Um dos melhores caminhos para conseguir essa indenização é acionar a justiça. Como dito no tópico anterior, essa proteção é embasada na legislação brasileira. Uma vez que as prestações do imóvel estão em dia (conforme dito por Jackson Nothaft), a família tem o direito de receber os valores vindos com essa proteção.
Como é o cálculo realizado do MIP e do DFI?
No caso do MIP, a base de cálculo da alíquota está atrelada à idade do cliente. Quanto maior for a faixa etária, mais alta será a alíquota — devido ao risco de sinistralidade. Dependendo da seguradora, haverá um percentual mais ou menos elevado. Essa alíquota será multiplicada mensalmente pelo saldo devedor.
Por outro lado, a alíquota do DFI se baseia no valor de mercado do imóvel. Essa avaliação é feita no momento em que o financiamento é contratado. Em seguida, o valor é inserido em todas as prestações. Sendo assim, o DFI não é alterado ao longo do período de quitação. Para entendermos melhor esse cálculo, vamos a um exemplo.
Imagine que uma seguradora tenha uma alíquota base de 0,00899%. O valor do imóvel a ser comprado é de R$ 300 mil. Nesse caso, o cálculo seria: DFI = 0,00899% X 300.000 = R$ 26,97 — cobrança a ser inserida nas prestações.
Qual é a melhor maneira de diferenciar os seguros obrigatórios dos não obrigatórios?
Uma confusão muito comum é achar que os seguros não obrigatórios são obrigatórios. Para desfazer essa dúvida, vamos ajudar a diferenciá-los. Como dito no tópico anterior, o seguro obrigatório é embasado em lei. As proteções que se encaixam na obrigatoriedade são o DFI e o MIP.
Em contrapartida, existem os seguros não obrigatórios oferecidos pelas seguradoras e bancos no momento da assinatura do contrato de financiamento. O termo mais adequado para classificá-los é seguro residencial. Na prática, esse tipo de proteção cobre serviços de chaveiro, vidraceiro, encanador e certos tipos de danos ao imóvel.
Cabe ao cliente decidir contratar ou não esse tipo de seguro. Para tomar essa decisão, é importante avaliar o orçamento pessoal, as condições da seguradora e os benefícios oferecidos. Dessa forma, se evita pagar por serviços que talvez nunca sejam utilizados.
Como obter essa forma de proteção?
O primeiro passo para conseguir um seguro de financiamento imobiliário é encontrar instituições financeiras ou seguradoras que ofereçam esse tipo de proteção. Ao identificar algumas delas, realize uma pesquisa em busca da que oferece o melhor custo-benefício. Isso significa juros mais baixos e formas de pagamento que facilitem a quitação do empréstimo.
Em seguida, é preciso conversar com a empresa escolhida. Para tanto, existem as centrais de atendimento ao cliente ou a possibilidade de interagir diretamente com um corretor especializado. Alguns preferem ir direto na instituição. Essa também é uma boa estratégia.
Durante essa interação, fique atento às condições estabelecidas no contrato. Faça perguntas sobre coberturas, taxas e prazos de pagamento. No geral, existe ainda uma avaliação do perfil do interessado (renda, idade, dependentes etc.). Caso decida assinar o contrato, será necessário apresentar alguns documentos exigidos pela instituição ou seguradora.
Após essa etapa, se segue a disponibilização do financiamento e o pagamento das prestações. Por outro lado, para as empresas e corretores, esses passos deverão ser ensinados para os seus respectivos clientes. Essa forma de consultoria ajuda os consumidores a tomarem boas decisões.
Sem dúvidas, a compra do imóvel é um momento especial na vida de qualquer pessoa. Seguindo as dicas dadas neste artigo, temos certeza de que esse sonho será acompanhado de muita tranquilidade. Afinal, os imprevistos não pegarão ninguém de surpresa. Uma vez que o seguro obrigatório compensará as possíveis perdas.
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