Quando um cliente realiza o sonho da casa própria, costuma calcular vários itens, como contas obrigatórias do orçamento mensal e possíveis emergências. Seria um erro não fazer isso. Além disso, o conhecimento do cálculo do saldo devedor no financiamento imobiliário pode ajudar a melhorar o planejamento financeiro.
Esse assunto envolve aspectos como correções monetárias, possibilidade de amortizações e diversos outros elementos que podem auxiliar ou prejudicar o seu orçamento doméstico, a depender da forma como usa as informações disponíveis.
Neste artigo, trataremos desse tema em detalhes. Sendo assim, se você não deseja ser pego de surpresa na hora de realizar esse cálculo, continue a leitura e entenda como ele deve ser feito e qual a sua importância!
Entenda as 15 taxas e fatores envolvidos na correção de saldo devedor no financiamento imobiliário
Na hora do financiamento de um imóvel, o banco costuma acrescentar diversas taxas ao valor original do bem. Geralmente, o consumidor conhece as taxas básicas como o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) ou o INCC (Índice Nacional de Custo de Construção).
No entanto, existem inúmeras outras que podem ser calculadas na hora de fazer o empréstimo. Justamente devido a elas — e por não as conhecer —, é possível se confundir e acabar se deparando com uma atualização do saldo devedor do financiamento imobiliário que gera dificuldades em seu orçamento ou no final dele, quando achou que a dívida seria quitada.
Para evitar surpresas e saber se eles são ou não devidos, é fundamental conhecer e se inteirar das taxas e termos usados pelos bancos durante a transação. Veja quais são nos tópicos a seguir!
1. Financiamento
É um acordo financeiro em que uma instituição financeira, como um banco, fornece os recursos necessários para a aquisição de um imóvel, enquanto o comprador paga esse valor ao longo do tempo.
Geralmente, a quitação acontece em prestações mensais, que são compostas pelo valor da amortização do saldo devedor, acrescido de juros e outros custos associados, como seguros e taxas de administração.
2. Amortização
É a parte da prestação destinada à amortização, ou seja, o valor que efetivamente reduz o saldo devedor do financiamento. Em outras palavras, é o pagamento que contribui para quitar gradualmente o montante principal do empréstimo.
À medida que você faz pagamentos mensais, a parcela amortizada aumenta e, consequentemente, o saldo devedor diminui. Essa parte do pagamento pode variar de acordo com o sistema escolhido no início do financiamento.
Vale lembrar que a maior parte da prestação normalmente é composta por juros, principalmente no início do empréstimo, enquanto o montante de amortização é relativamente pequeno. Conforme o tempo passa, a parcela de amortização aumenta, enquanto a de juros diminui.
O sistema mais comum é o SAC (Sistema de Amortização Constante), em que o valor reduz constantemente. A amortização tem um prazo definido para quitação do financiamento. Ainda existem outros sistemas que podem ser utilizados, como SAM (Sistema de Amortização Misto) e a Tabela Price, dos quais falaremos mais adiante.
3. Saldo devedor
O saldo devedor de um financiamento é o valor total que você ainda deve ao banco ou à instituição financeira que concedeu o empréstimo, ou seja, é o montante que representa a dívida remanescente no financiamento.
Ele é calculado fazendo a subtração dos valores de amortização que já foram realizados e podem variar ao longo do tempo, a depender das condições contratuais definidas em sua negociação com o banco.
4. Prestação do financiamento
A prestação de um financiamento é o valor que você paga periodicamente ao banco ou à instituição financeira para reembolsar o empréstimo imobiliário que você recebeu. Cada prestação é composta por duas partes principais: a amortização e os juros.
5. Atualização
A atualização de um financiamento se refere ao processo de ajustar o valor da dívida, ou das prestações, com base em determinados índices ou taxas.
Isso é feito levando em consideração a inflação, as taxas de juros variáveis ou outros fatores econômicos que podem afetar o valor real da dívida ao longo do tempo. A atualização visa garantir que o valor pago ou devido permaneça atualizado e justo, conforme as condições econômicas vigentes.
6. Correção monetária
Isso envolve o uso de um índice de correção monetária, como o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) no Brasil, para ajustar o valor da dívida com base nas mudanças nos preços ao longo do tempo. A dívida é atualizada para manter seu valor real em relação à inflação.
7. Taxa de juros
Esta é a taxa que o banco ou instituição financeira cobra pelo empréstimo do dinheiro para a compra do imóvel. É uma das taxas mais importantes a serem consideradas na simulação.
8. Taxas de juros variáveis
Em alguns financiamentos, as taxas de juros podem ser variáveis e são atualizadas periodicamente com base em um índice de referência, como a Taxa Selic no Brasil. Isso afeta o valor das prestações e o saldo devedor.
9. TR ou Taxa Referencial
A Taxa Referencial, comumente abreviada como TR, é uma taxa de juros utilizada historicamente no Brasil como um índice de correção monetária em diversos contratos financeiros, incluindo financiamentos imobiliários e poupança.
10. IGP-M
O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e tem como objetivo mensurar a variação dos preços em diferentes setores econômicos.
Sua composição surge a partir de três taxas: IPA (60% do IGP-M), IPC (30% do IGP-M) e INCC (os 10% restantes do IGP-M), sendo ele usado pelas construtoras, enquanto os bancos usam a TR, cujo valor é definido mensalmente pelo Banco Central e é calculado de acordo com a média de variações das aplicações bancárias.
11. Seguro de morte e invalidez
Muitas vezes os bancos exigem que você contrate um seguro que cubra o saldo devedor em caso de morte ou invalidez, visando reduzir os riscos de inadimplência e manter o sistema financeiro em ordem.
O custo deste seguro também é incluído na simulação, tornando que os contratantes já se preparem financeiramente para manter todas as parcelas em dia.
12. Seguro de danos físicos ao imóvel
Além do seguro de morte e invalidez, em alguns casos, é necessário contratar outro serviço dessa natureza para cobrir danos físicos ao imóvel, como incêndios ou desastres naturais, o qual também é considerado na hora de realizar a simulação.
13. Taxas cartoriais e de registro
Para quem vai realizar a aquisição de um imóvel, também é necessário observar as taxas que são cobradas para efetuar a transferência do bem para o seu nome e registrar o contrato de financiamento.
14. Taxa de administração
O gerenciamento do empréstimo também gera uma cobrança adicional por parte de alguns bancos, que incluem no financiamento uma taxa de administração pela gestão do contrato.
15. Impostos
Por fim, vale mencionar que dependendo da região podem existir impostos estaduais e municipais associados à compra de imóveis. Um dos mais comuns relacionados à transferência de bens é o ITBI. Por isso, vale consultar as regras da sua localidade para entender os dispêndios existentes em relação aos tributos.
Conheça os sistemas de amortização
Os sistemas de amortização são métodos usados em financiamentos imobiliários para determinar como as prestações mensais são calculadas e como o saldo devedor é reduzido ao longo do tempo.
Cada sistema tem características distintas que afetam o valor das prestações e o custo total do financiamento. Veja, a seguir, os sistemas de amortização mais comuns e como eles funcionam.
Sistema de Amortização Constante (SAC)
No SAC, o valor da amortização é constante ao longo do período do financiamento. As prestações iniciais são mais altas, pois incluem uma parcela significativa de amortização e uma parcela de juros.
À medida que o tempo passa, a parcela de juros diminui, e a de amortização aumenta, mantendo o valor da prestação total constante.
Esse sistema resulta em um custo total de financiamento menor em comparação com outros sistemas, pois você paga menos juros ao longo do tempo.
Sistema de Amortização Francês (Tabela Price)
No Sistema Francês, também conhecido como Tabela Price, as prestações mensais são fixas ao longo do contrato. A maior parte das prestações iniciais é composta por juros, e a parcela de amortização é menor.
À medida que o tempo passa, a parcela de juros diminui e a de amortização aumenta, mas a prestação total permanece constante. Esse sistema é mais comum em financiamentos imobiliários, pois oferece prestações previsíveis e é mais fácil de entender para a maioria das pessoas.
Sistema de Amortização Americano (SA)
No SA, as prestações iniciais consistem apenas em juros, e o valor principal do empréstimo (saldo devedor) permanece inalterado durante um período determinado (geralmente alguns anos).
Após esse período inicial, o financiamento é recalculado e as prestações passam a incluir amortização do saldo devedor, geralmente com aumento nas prestações.
Esse sistema pode ser útil para quem espera um aumento de renda no futuro e deseja prestações mais baixas inicialmente, mas é importante estar ciente de que, no final, o valor total pago pode ser significativamente maior devido ao acúmulo de juros.
Sistema de Amortização Misto (SAM)
O SAM combina elementos do SAC e do Sistema Francês. Inicialmente, as prestações são fixas e semelhantes às do Sistema Francês. Após um período predefinido, o financiamento muda para o SAC, com prestações compostas por uma parcela fixa de amortização e uma parcela de juros variável.
Esse sistema oferece a estabilidade das prestações fixas e a redução do saldo devedor típico do SAC.
A escolha do sistema de amortização afeta a quantia mensal que você pagará e o custo total do financiamento. É importante entender as implicações de cada sistema e escolher aquele que melhor se adapta às suas circunstâncias financeiras e objetivos.
Antes de assinar um contrato de financiamento imobiliário, é aconselhável analisar todas as opções disponíveis e considerar a orientação de um especialista financeiro, quando necessário.
Saiba quais variações a dívida pode sofrer
Mas se o saldo devedor é o financiamento realizado, ele pode modificar durante o contrato? A resposta é sim, justamente porque o saldo devedor será calculado e acrescido de taxas que são variáveis. Portanto, o seu saldo devedor, sua dívida é variável e constantemente atualizada.
Em outras palavras, você assina um contrato com um valor X de dívida, mas ela pode aumentar consideravelmente durante o financiamento. Um bom exemplo é o INCC — ele é utilizado para corrigir os valores da parcela, principalmente quando o imóvel adquirido ainda está na planta.
Com o passar do tempo e a valorização do imóvel e da região em que está inserido, o INCC entra para regular e reajustar o valor do imóvel de acordo com a situação atual dele e da região.
Esse índice é calculado mês a mês e, portanto, afeta diretamente a parcela paga.
Para imóveis não prontos, também é usado o CUB (Custo Unitário Básico). A ideia é a mesma: leva em conta valores de materiais utilizados na construção, equipamentos, custo de empresas envolvidas etc. O CUB é calculado de acordo com a regra de cada estado, também mês a mês.
Após o imóvel pronto, o valor das parcelas é corrigido pelo famoso IGP-M, porém apenas para imóveis adquiridos com construtoras, sem intervenção de um banco.
Compreenda a importância de simular um financiamento imobiliário
Simular um financiamento imobiliário é uma etapa crucial no processo de compra de um imóvel. Isso porque essa simulação permite ao comprador ter uma compreensão clara e realista dos custos envolvidos, bem como do impacto financeiro a longo prazo.
Veja nos tópicos a seguir algumas das principais razões pelas quais a simulação é importante.
Avaliação de viabilidade financeira
A simulação ajuda a determinar se você tem capacidade financeira para adquirir o imóvel desejado. Isso inclui avaliar se você pode arcar com as prestações mensais do financiamento, considerando sua renda e despesas.
Comparação de opções
Permite comparar diferentes opções de financiamento oferecidas por diversos bancos ou instituições financeiras. Isso ajuda a encontrar as melhores taxas de juros e condições de pagamento.
Planejamento financeiro
Ajuda no planejamento de longo prazo, permitindo que você antecipe como as prestações afetarão seu orçamento nos próximos anos. Isso é importante para evitar problemas financeiros futuros.
Identificação de custos extras
Além da taxa de juros, a simulação inclui outros custos associados ao financiamento, como seguro, taxas cartoriais, matrícula e de registro. Isso ajuda a identificar e planejar para esses gastos adicionais.
Negociação com instituições financeiras
Quando você simula o financiamento, está em uma posição melhor para negociar com os bancos. Ter várias simulações de diferentes instituições pode ajudar a obter melhores condições.
Aprenda a calcular a correção de saldo devedor no financiamento imobiliário
Calcular a correção de saldo devedor em um financiamento imobiliário pode ser um processo um tanto complexo, como você viu ao longo do conteúdo, pois envolve o acompanhamento de juros, atualização monetária e eventuais pagamentos feitos ao longo do tempo.
É importante ressaltar que é sempre aconselhável consultar o contrato específico do seu financiamento e, se necessário, buscar a orientação de um profissional financeiro. No geral, os principais passos são:
Verifique o contrato
O primeiro passo é começar pela revisão do contrato de financiamento imobiliário que você assinou. Ele deve conter informações detalhadas sobre como a correção do saldo devedor é calculada, incluindo a taxa de juros, a periodicidade dos pagamentos e qualquer indexador utilizado.
Identifique o indexador
É comum que os financiamentos imobiliários usem indexadores como o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) ou o TR (Taxa Referencial) para atualização monetária. Verifique qual indexador está sendo utilizado no seu contrato para realizar as contas de maneira adequada.
Acompanhe e subtraia os pagamentos
Um bom controle das parcelas quitadas também facilita para entender o que ainda não foi pago. Por isso, registre todos os pagamentos que você fez até o momento, especificando a data e o valor de cada um.
Para realizar os cálculos com o passar do tempo, basta que você subtraia os pagamentos que fez para ter um saldo devedor atualizado. Isso lhe dará o novo valor para realizar as contas sempre que desejar.
Calcule os juros
Utilizando a taxa de juros estabelecida no contrato, calcule os juros sobre o saldo devedor a cada mês. A fórmula básica para calcular os juros é:
Juros = Saldo Devedor Anterior x (Taxa de Juros Mensal / 100)
Vale lembrar que se o seu contrato utiliza um indexador, você precisará atualizar o saldo devedor conforme as variações desse indexador. A fórmula geral para isso é:
Saldo Devedor Atualizado = Saldo Devedor Anterior x (1 + Variação do Indexador).
A variação do indexador pode ser mensal ou conforme estabelecido no contrato e ter atenção a isso é crucial para fazer o cálculo adequado.
Quem tem um financiamento de imóvel em andamento ou pretende entrar em um, tem a necessidade de acompanhar todos os índices citados para entender o que está pagando e saber se os valores são de fato devidos. Além disso, é claro, esse cuidado ajuda a não ser pego de surpresa no fim do contrato.
Saiba como a correção de saldo devedor pode impactar seu orçamento
A correção do saldo devedor do financiamento imobiliário quando não bem gerenciado pode causar uma série de dificuldades, dificultando que você faça toda a amortização do saldo devedor. Explicamos alguns efeitos a seguir.
Aumento das parcelas
A depender do índice de correção utilizado em seu financiamento, o valor das prestações acaba subindo de maneira abrupta, dificultando que você quite todos os montantes pendentes e se livre da dívida.
Em geral, a taxa referencial é a mais utilizada para os financiamentos imobiliários. Em sua base histórica, a TR ficou zerada por um largo período de tempo, o que fazia com que as parcelas não se alterassem.
Porém, é importante ter atenção a ela, já que recentemente ela passou a ser positiva, além de observar o contrato, pois ele pode determinar outros índices de correção do saldo devedor.
Compromete o orçamento
Caso ocorra um aumento substancial nas parcelas devido a correção do saldo devedor, o seu orçamento acaba ficando mais apertado, afinal, será preciso quitar parcelas mais altas do que o planejado.
Uma boa dica é acompanhar o índice que foi definido na contratação do financiamento e fazer um balanceamento das demais despesas para evitar ficar no déficit e, consequentemente, acumular dívidas.
Para isso, usar planilhas financeiras ou até mesmo aplicativos de controle orçamentário são boas medidas. Eles auxiliam a verificar os valores que entram e saem da sua conta, simplificando o gerenciamento das despesas.
Eleva o risco de inadimplência
Sem a adesão da dica anterior, as chances de ver as contas estourando mês após mês são bem elevadas, o que aumenta o risco da sua conta ficar no vermelho e, assim, surgir a inadimplência — inclusive do financiamento imobiliário.
É crucial ter atenção a esse ponto, pois, caso ele aconteça, você acaba pagando juros adicionais, multas e, em situações mais extremas, até mesmo perder o imóvel por meio da alienação feita pelo banco. Por isso, adote boas práticas de gestão financeira e tenha atenção em relação às correções monetárias.
Conheça alguns aspectos legais da correção do saldo devedor
Existem questões legais que as instituições financeiras devem observar na hora de elaborar o contrato e manter uma boa relação com os seus clientes. O primeiro aspecto diz respeito à transparência e à contratualidade, já que o índice de correção precisa constar nos termos do documento contratual de forma clara e direta.
Além disso, caso o cliente tenha dúvidas, a organização deve, obrigatoriamente, fornecer informações detalhadas que resolvam quaisquer incertezas que os consumidores apresentem em relação a tais índices.
Além disso, o princípio da periodicidade também deve ser cumprido, ou seja, é preciso constar no contrato a frequência em que o saldo devedor é atualizado, o que geralmente acontece mensal ou anualmente. Caso as correções sejam abusivas, o mutuário ainda tem a possibilidade de recorrer judicialmente.
Vale lembrar que o acompanhamento desses índices permite calcular a incidência deles no valor do imóvel, tornando mais fácil controlar a dívida, saber se o valor das parcelas vai modificar e, claro, gerenciar melhor o orçamento da família.
Ao entender como funciona o saldo devedor no financiamento imobiliário e o que observar na hora de fazer esse tipo de contratação, as chances de ficar inadimplente e de perder o ativo adquirido são menores. Além disso, vale a pena aplicar as dicas que destacamos ao longo deste texto e escolher um sistema de amortização adequado para a sua realidade.
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