A demanda por moradia é uma constante, mantendo o mercado imobiliário aquecido. Para além dos novos empreendimentos, os bens que os proprietários querem vender também são boas oportunidades de corretagem. Porém, as muitas dúvidas que existem sobre o financiamento de imóvel usado precisam ser superadas.
Esse desafio tem por trás as diferentes regras aplicadas a nessa modalidade de crédito e o fato de até bem pouco tempo esse tipo de propriedade não ser contemplado pelo Minha Casa, Minha Vida — programa que representa uma parcela ampla desse segmento.
Diante de mudanças e especificidades, o ideal é conhecer em detalhes como funciona essa opção para melhor orientar seus clientes, não acha? Veja a seguir!
Como funciona o financiamento de imóvel usado?
Se você não tem ideia das diferenças entre financiamento de imóvel usado e novo ou está confuso com as informações que recebeu sobre o assunto, pode ficar tranquilo que vamos explicar tudo.
Nessa modalidade de crédito para custear a aquisição de uma casa, um apartamento ou outro tipo de propriedade que já foi habitado, há um rito padrão:
- simulação;
- análise do comprador;
- apresentação da documentação;
- avaliação do bem;
- assinatura do contrato.
Uma mudança é a necessidade do vendedor se credenciar junto à instituição financeira. Vale notar que em uma compra feita diretamente do construtor ou do incorporador, esse passo é dispensado, uma vez que o mais comum é esses negócios estarem cadastrados. Além dessa diferença, existem as seguintes características:
- entrada maior e, portanto, saldo devedor menor;
- taxa de juros mais elevada em alguns casos;
- processo avaliativo mais complexo.
Tudo isso tem relação com o risco. Via de regra, as condições estruturais são o principal fator nesse contexto, haja vista que o uso acaba gerando desgastes e desvalorização. Os proprietários também afetam essa questão, por não contarem com a mesma capacidade de resposta que empresas diante desses problemas.
Ainda assim, essas disparidades variam no mercado tanto pelo sistema — SFI, SFH ou MCMV — selecionado quanto pelo banco. Existem aqueles que não trabalham com essa possibilidade. Já outros, como a Caixa Econômica Federal ou o Banco do Brasil, contam com linhas oficias.
O que os bancos avaliam para financiar imóveis usados?
Apesar das especificidades de cada instituição financeira, alguns aspectos não mudam quando o assunto é conceder um financiamento de imóvel usado. Entenda o que um banco considera nessa hora!
Exigências
Além da exigência de uma maior capacidade de pagamento para a entrada, as organizações que financiam imóveis usados são bastante exigentes em relação às condições do bem.
Na prática, é preciso que a propriedade seja habitável e segura e apresente uma boa estrutura. O valor de mercado também deve ser interessante, caso o banco precise leiloar a construção em uma eventual inadimplência.
Pelo mesmo motivo, é requerido que esteja sem pendências. Assim, não é possível comprar moradias envolvidas em inventários, irregulares, com dívidas ou que sejam garantias em outras transações.
Comprar um imóvel a vista ou financiar? Veja o que vale a pena
Documentos necessários
O financiamento de imóvel usado ainda requer a apresentação de:
- documentação de identificação tanto do vendedor quanto do comprador;
- comprovantes de renda, estado civil e residência recentes do comprador, bem como seu extrato do FGTS, caso o valor seja utilizado na transação;
- matrícula atualizada da propriedade;
- certidões negativas de ônus reais, protestos, ações de cobrança, débitos tributários ou dívida ativa e condomínio.
Critérios de avaliação
Tantas exigências e comprovações não são em vão, pois o processo de análise para um financiamento de imóvel usado é bastante complexo. Mais que isso, ele ainda envolve a avaliação do bem após o comprador ser pré-aprovado.
Realizada por um profissional da área de construção civil, trata-se de uma etapa técnica para averiguar as condições da propriedade e seu valor a partir de:
- qualidade dos acabamentos;
- metragem útil;
- estado de conservação das estruturas;
- localização;
- proximidade de comodidades;
- tempo de uso.
Mercado imobiliário: o que você mais precisa saber sobre o assunto!
Como a escolha do imóvel evita problemas no financiamento?
Muitas vezes, os diversos aspectos avaliados para aprovar o financiamento acabam dificultando ou atrasando esse processo e até gerando alguns desafios que podem impedir a transação.
Mas você sabia que é fácil reduzir as chances de esses percalços acontecerem? Isso porque a escolha do bem faz toda a diferença para evitar problemas. Nesse sentido, os pontos mais importantes são:
- estado de conservação — averiguar o funcionamento das estruturas ou pedir a avaliação de um profissional;
- checagem de eventuais pendências — verificar nos órgãos competentes, como cartórios, prefeitura etc.;
- compatibilidade do valor do bem com a capacidade financeira do interessado — considerar entrada, tarifas, custas e impostos.
Nesse contexto, o corretor tem um papel-chave para orientar o comprador sobre a melhor escolha e o vendedor acerca de como tornar o imóvel atrativo para quem busca essa modalidade. Com essas medidas, é viável fornecer um atendimento personalizado que agrada e rende indicações, assim como garantir o sucesso da negociação.
Vale a pena financiar um imóvel usado?
Para um comprador comprometer-se com pagamentos por até 35 anos, as vantagens precisam ser atrativas, concorda? Diversas vezes, o empréstimo atinge esse patamar como meio de sair do aluguel. Agora, a escolha por um financiamento de imóvel usado tende a envolver outros aspectos.
Um deles é o preço do bem. Por um lado, os custos podem ser mais altos devido às taxas de juros e à entrada, que costuma ser maior. Por outro, é possível que o valor de mercado da propriedade seja mais baixo em comparação a uma construção recém-acabada com as mesmas características e localização.
Além disso, existe uma margem de negociação conforme o estado em que a casa ou o apartamento se encontra. Em geral, a necessidade de pintura ou de reformas pequenas cria uma oportunidade de reduzir o montante cobrado pelo vendedor.
Já do ponto de vista prático, seguir esse caminho é interessante em relação à aquisição na planta. Afinal, o novo lar está pronto para o dono se mudar.
O financiamento de imóvel usado tem suas particularidades. Dessa forma, é útil prestar atenção às condições do bem e às exigências do banco para orientar os clientes da sua corretora, de modo a evitar problemas na hora da transação.
Um dos aspectos mais importantes desse processo envolve a documentação. Para ajudar, temos uma checklist dos documentos necessários para compra de imóvel usado. Confira!
Carregando comentários...