O reajuste da locação de um imóvel é uma prática comum no mercado imobiliário brasileiro, mas que ainda gera dúvidas e polêmicas. Assim, tanto locadores quanto locatários precisam compreender os fundamentos legais do aumento de aluguel e como funciona essa mudança, na prática, para evitar conflitos e garantir uma relação equilibrada.
Neste artigo, veremos quando e por que o aluguel pode ser reajustado. Também vamos discutir a obrigatoriedade do ajuste e as cláusulas normalmente colocadas em contrato, além de dar dicas para que nenhuma das partes seja lesada nas negociações. Boa leitura!
Quando e por que o aluguel aumenta?
De modo geral, o aumento do aluguel de um imóvel ocorre anualmente — e essa mudança é prevista no contrato de locação. A razão principal disso é a correção inflacionária, que busca evitar que o valor recebido pelo proprietário perca seu poder de compra ao longo do tempo.
Essa atualização é realizada tendo como base índices econômicos oficiais, como o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) ou o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).
É importante destacar que o índice escolhido deve estar expresso no contrato, e sua aplicação deve respeitar o prazo mínimo de 12 meses entre um reajuste e outro, conforme determina a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).
Outras causas para aumento só são justificáveis se estiverem expressas em cláusulas específicas ou se houver renegociação entre as partes. Melhorias significativas na estrutura do imóvel ou mudanças nas condições do mercado local são bons exemplos nesse sentido.
O que o contrato de aluguel diz sobre reajustes?
O contrato de aluguel é o documento que estabelece as relações formais entre o locatário e o proprietário. Até por isso, deve indicar de forma clara e objetiva qual será o índice adotado para o reajuste e qual a periodicidade da aplicação — normalmente, uma vez por ano.
Também deve constar a data-base para o cálculo. Por exemplo, se o contrato começou em maio, é comum que o reajuste seja aplicado todo mês de maio, com base no índice acumulado dos 12 meses anteriores.
É fundamental que ambas as partes leiam e compreendam essas cláusulas antes de assinarem o contrato. Em caso de dúvida, recomenda-se buscar esclarecimentos com um advogado ou com a imobiliária responsável pela locação.
O aumento de aluguel é obrigatório?
Embora o reajuste seja uma prática prevista em contrato, ele não é obrigatório de forma automática. As partes podem negociar para adiar, suspender ou até mesmo modificar o índice de reajuste, especialmente em contextos econômicos difíceis ou de desequilíbrio contratual.
Por exemplo, durante a pandemia de Covid-19, muitos inquilinos conseguiram negociar com os proprietários o congelamento do aluguel ou a aplicação de reajustes mais brandos, mesmo que os índices oficiais estivessem elevados. Situações excepcionais justificam acordos que fogem do previsto, desde que haja consentimento.
Portanto, apesar de permitido, o reajuste não precisa ser imposto unilateralmente. O bom senso e o diálogo podem levar a acordos mais equilibrados e vantajosos para ambas as partes.
Como funciona o aumento do aluguel de imóveis?
O reajuste do aluguel é feito aplicando-se o índice acumulado do período estipulado sobre o valor atual. Por exemplo: consideremos um aluguel de R$ 1.500 com um IPCA acumulado de 4,5% no último ano. Nesse caso, o novo valor será R$ 1.567,50.
Esse cálculo deve respeitar o índice acordado no contrato. Caso contrário, o locatário pode contestar a legalidade do reajuste. Vale lembrar que esse tipo de correção é diferente da chamada “revisão de aluguel”, que pode ocorrer após três anos de contrato — quando uma das partes deseja atualizar o valor com base nos preços praticados no mercado.
O proprietário deve comunicar o reajuste com antecedência, preferencialmente por escrito, para o inquilino se preparar e avaliar se o novo valor está de acordo com o previsto.
O que fazer ao receber o aviso?
Ao ser informado sobre o reajuste, o primeiro passo é conferir o contrato. O locatário deve verificar o índice de correção acordado, a data-base e o cálculo aplicado. Se o valor parecer incorreto ou abusivo, é possível solicitar esclarecimentos e, caso necessário, lançar uma contraproposta.
Também é importante avaliar a própria situação financeira. O novo valor cabe no orçamento? Há outras opções no mercado com melhor custo-benefício? Essas reflexões ajudam a embasar uma eventual negociação com o proprietário.
Guardar uma cópia do aviso e registrar todas as conversas também são práticas indicadas diante dessa situação, especialmente se houver mudanças nas condições estabelecidas inicialmente.
Como negociar com o proprietário?
A negociação pode ocorrer tanto antes quanto depois de o reajuste ser anunciado. O ideal é manter um diálogo claro, respeitoso e baseado em dados objetivos. Nesse sentido, leve em consideração os seguintes pontos:
- média de preços de imóveis similares na região;
- pontualidade no pagamento;
- estado de conservação do imóvel;
- duração da relação contratual.
Uma estratégia eficiente é demonstrar como manter o inquilino atual pode ser mais vantajoso do que buscar um novo. Vacâncias prolongadas, custos com divulgação e riscos de inadimplência são fatores que muitos proprietários consideram ao decidir manter um bom inquilino com um reajuste mais moderado.
Se possível, formalize a negociação por escrito e inclua novos termos, prazos e valores, mesmo que em um aditivo simples, ao contrato atual.
O que a legislação diz sobre o aumento do valor do aluguel?
A Lei do Inquilinato determina que o reajuste do aluguel deve ocorrer uma vez por ano, com base em um dos índices econômicos previstos em contrato. Ela permite ainda que, após três anos de relação contratual, qualquer uma das partes solicite uma revisão com base no preço de mercado. Esta deve ser feita por meio de acordo, mas se não houver consenso, pode ser discutida judicialmente.
A legislação também proíbe a aplicação de reajustes abusivos ou retroativos, bem como a cobrança de valores que não tenham respaldo contratual ou legal. Portanto, o locador deve respeitar os limites legais e contratuais para realizar qualquer alteração no valor do aluguel, sob risco de ter sua conduta contestada na Justiça.
Quando buscar ajuda jurídica?
Caso o locador insista em um reajuste abusivo ou descumpra as regras do contrato, o locatário pode buscar assistência jurídica. Pode ser um advogado particular, da Defensoria Pública, ou um profissional ligado a órgãos de defesa do consumidor, como o Procon.
Algumas situações em que a ajuda de um profissional jurídico vem bem a calhar:
- aplicação de um índice de inflação diferente do previsto;
- cobrança retroativa;
- ausência de comunicação prévia;
- recusa em negociar de forma razoável.
O inquilino tem o direito de contestar valores excessivos, e a legislação está ao seu lado quando há desequilíbrio ou abuso na relação contratual. O apoio jurídico também garante que qualquer contestação seja feita de maneira adequada, evitando prejuízos e protegendo os interesses do inquilino.
Entender o aumento de aluguel, como funciona o reajuste e as mudanças previstas na lei faz toda a diferença para ter negociações mais transparentes, amparadas pela lei e firmadas por contratos bem elaborados. Lembrando que o locatário ainda pode buscar ajuda jurídica caso se sinta injustiçado em determinada situação.
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