Como analisar documentação de um imóvel para compra e venda

Como analisar documentação de um imóvel para compra e venda

O corretor deve entender e orientar o cliente a respeito das documentações exigidas na transação

Quando um cliente adquire um imóvel, ele realiza um sonho e alcança uma conquista, mas também ganha uma lista extensa de documentos para organizar, ler e analisar corretamente.

O bom corretor de imóveis pega essa responsabilidade para si e não terceiriza a função. É papel desse profissional ter amplo conhecimento sobre o assunto e saber como verificar a documentação de um imóvel usado, novo, casos de pagamento à vista, financiamento, entre tantas outras particularidades antes da venda completa.

As taxas cobradas e a documentação podem variar de acordo com o tipo de negociação e também pode ser diferente de estado para estado. Portanto, cabe ao corretor se atualizar sobre o assunto e garantir uma venda segura e correta para seu cliente.

Compra de imóvel novo

Existem algumas taxas referentes à venda de imóvel novo, esteja ele na planta, em fase de construção ou já pronto. As taxas envolvidas nem sempre estarão descritas na escritura do empreendimento.

Cessão de Contrato: a taxa de cessão de contrato possui variação no custo e pode chegar a até 3,5% do valor do imóvel. A taxa é referente à cobrança realizada pela incorporadora caso o comprador antigo revenda o local sem quitar o saldo devedor que ainda possui.

Taxa de Obra: também cobrada pela incorporadora, essa taxa é cobrada quando o saldo devedor não é pago de uma só vez e corresponde a aproximadamente 2% do valor do imóvel.

Documentação e taxas comuns em compra de imóvel usado ou novo

Como já citamos, a documentação necessária a ser emitida ou analisada vai divergir conforme o tipo de venda, a situação do imóvel e o tipo de imóvel. A lista é extensa, mas vamos dar ênfase aos documentos imprescindíveis e fundamentais para o fechamento da compra.

Através dessas documentações e taxas abaixo, o comprador estará seguro na compra e sobre a legalidade do processo:

Matrícula do imóvel atualizada: Deverá ser emitido no cartório de registro de imóveis da cidade onde se localiza o imóvel. A função desse documento é informar se o imóvel está envolvido em alguma ação judicial.

Certidão de situação fiscal/IPTU: Pode ser emitido na web em algumas cidades do Brasil. A analise a ser feita com esse documento é no sentido de saber se está tudo correto com o Imposto Predial e Territorial Urbano. E se não há dividas com o governo.

Habite-se: O documento é fornecido pela prefeitura e deve afirmar se o imóvel cumpre todas as normas da legislação e está apto a ser habitado, se ele for um imóvel novo. Somente o dono do imóvel pode retirá-lo, mas o corretor pode orientá-lo ou pedir uma procuração para efetuar o procedimento.

Declaração de débitos condominiais: Apenas para imóveis construídos em condomínios. Diz respeito à existência de valores em aberto ou não com o condomínio.

Documentos pessoais: São os básicos, RG, CPF, Comprovante de renda, Comprovante de endereço, Certidão de Casamento, União Estável ou de divórcio, de acordo com cada caso. São exigidos de quem compra e de quem vende.

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis/ITBI: Cobrado pela Prefeitura, essa taxa varia em cada cidade e pode chegar a 3% do valor do imóvel. Algumas cidades exigem o pagamento a vista, outras permitem o parcelamento. O corretor deve estar inteirado sobre as condições no mercado em que atua.

Escritura pública: a taxa por esse documento é diferente em cada estado e podem ser consultadas no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB). O documento é cobrado pelo cartório apenas para quem não financiou o imóvel, já que “o contrato de financiamento com a instituição bancária já faz papel de escritura pública”.

Registro do imóvel: Também varia em cada estado e está disponível no site do IRIB, a cobrança é feita após o pagamento da escritura e do ITBI.
Certidão de Ônus Reais ou vintenária: Trata-se do histórico do imóvel e informa em nome de quem ele de fato está registrado. Existe também a certidão vintenária de ônus reais, como o nome sugere, traz os dados do imóvel em seus últimos 20 anos, costuma ser solicitada pelos bancos quando há um financiamento de imóvel a um cliente. Devem ser requeridas no R.G.I, r precisam conter endereço ou número de registro que estána matrícula do imóvel no Registro de Imóveis da circunscrição ou comarca a que ele pertence. Tem validade de 30 dias.

Corretagem: Varia em cada estado do país e é acompanhada pelo CRECI. O comum é que esteja entre 6 e 8% do valor do imóvel. Normalmente é cobrado por um corretor particular ou até através da empresa corretora pelo serviço feito à incorporadora, o valor é repassado para o cliente final.

Imóveis deixados como herança

Nesses casos além da documentação do imóvel é preciso apresentar autorização de venda pelo Ministério Público, se houver menor de idade envolvido na herança, cópia autenticada do atestado de óbito, cópia autenticada do formal da partilha (documento do qual constam o imóvel e os herdeiros) e a já citada certidão negativa vintenária de ônus reais.

Como analisar a documentação

Colocamos apenas as documentações mais comuns, como dissemos é uma lista extensa e existem outros itens que o corretor deve se atentar.

Cada corretor tem seu método de trabalhar, mas o ideal é explicar cada documentação e os pormenores do trâmite, bem como os custos de toda a transação, com detalhes antes do cliente assinar o contrato, evitando atritos posteriores. Deixe claro quais documentos são de responsabilidade de quem deseja vender e de quem deseja comprar.

Tenha em mente, corretor, que sua credibilidade e nome estão em cheque. Além disso, quem está preparado e qualificado para atender bem e tirar dúvidas, será com certeza recomendado a outros clientes.

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