12 Dúvidas frequentes sobre financiamento imobiliário

Confira as principais dúvidas dos consumidores e descubra que na verdade ele não é tão complicado assim

A casa própria é o segundo maior sonho do brasileiro (39%), ficando logo atrás apenas da compra de um carro novo (41%), de acordo com pesquisa elaborada pela Boa Vista Seguros, administradora do Serviço Central de Proteção ao Crédito (SCPC). A realização, no entanto, costuma esbarrar em um item capaz de tirar o sono de muita gente: o financiamento imobiliário.

São tantas pequenas regras e detalhes que confundem grande parte dos candidatos à procura de casa ou apartamento. Mas será que é mesmo assim tão difícil? Para ajudar você a entender que o financiamento imobiliário não é nenhum bicho de sete cabeças, nós separamos as dúvidas mais comuns dos consumidores.

1. Qualquer pessoa pode fazer um financiamento imobiliário?

A princípio sim, mas é preciso preencher alguns critérios dependendo do método do financiamento imobiliário. Por exemplo, se o comprador pretende fazer o financiamento diretamente com a construtora, o que geralmente é o caso dos imóveis em construção ou na planta, ele precisa apenas entregar a documentação solicitada pela empresa.

No entanto, se ele optar por fazer o financiamento por um banco ou qualquer instituição financeira, ele deverá ter renda adequada ao valor de crédito solicitado, ter ficha limpa na praça e também entregar os documentos exigidos. O valor das prestações, nesse caso, não pode ultrapassar 30% da renda líquida.

2. O banco ou instituição financeira faz uma pesquisa sobre a minha vida?

Sim, o banco faz uma análise sobre a sua capacidade de pagamento, seu histórico anterior como pagador e também um levantamento sobre a existência de dívidas pendentes.

A Caixa Econômica Federal (CEF), por exemplo, tem um sistema de risco de crédito. Ele busca dados sobre o seu nível de endividamento e calcula a possibilidade de você conseguir ou não pagar o financiamento imobiliário. O contrato só será fechado se o sistema chegar à conclusão que o proponente tem condições reais de arcar e honrar seu compromisso.

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3. Sou autônomo e, financeiramente, tenho condições de arcar com um financiamento imobiliário. Posso me candidatar mesmo não tendo um contracheque formal?

Sim, os trabalhadores autônomos também podem se candidatar a um financiamento imobiliário desde que consigam comprovar sua renda. Na ausência de um contracheque ou holerite, essa comprovação pode ser feita através do contrato de prestação de serviços, dos recibos de trabalhos prestados, de declaração do sindicato da categoria, da declaração do imposto de renda ou de declaração comprobatória de receptação de rendimentos elaborada por um contador.

Os demais documentos exigidos são os mesmos que para os trabalhadores em regime de CLT: CPF, RG e comprovante de estado civil. Depois da entrega dos documentos é feita a análise cadastral para verificar se o nome do comprador consta dos serviços de proteção ao crédito.

Uma vez aprovado, o valor do crédito é liberado no prazo estabelecido pelo agente financeiro.

4. É possível conseguir financiamento imobiliário para 100% do valor do apartamento ou casa?

Não, atualmente é necessário que o comprador tenha no mínimo 10% do valor do imóvel para dar de entrada. Este percentual, no entanto, pode ser maior dependendo da instituição financeira.

No entanto, é possivel conseguir subsídio para estes 10% através do programa Minha Casa Minha Vida, do governo federal, até o limite de R$ 47,500 (faixa 1,5) ou R$ 29 mil (faixa 2). O programa atende famílias com renda mensal de até R$ 9 mil com juros de até 9,16% ao ano, dependendo da faixa de renda.

5. Quais são as modalidades de financiamento imobiliário existentes hoje?

Há quatro tipos de financiamento imobiliário vigentes hoje no país: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o financiamento diretamente com a construtora, a carteira hipotecária e o Sistema Financeiro Imobiliário.

Basicamente a diferença entre cada um dos tipos está na taxa de juros, nos recursos que podem ser utilizados para pagar/amortizar a dívida (como a poupança e o FGTS, por exemplo), e o índice de correção.

6. Sou obrigado a pagar seguros do financiamento imobiliário? Como eles são calculados?

Sim, os seguros de morte e invalidez e de danos físicos ao imóveis são obrigatórios e servem para cobrir as despesas em caso de óbito de um dos compradores e também possíveis danos que ocorram ao imóvel durante o período de financiamento.

Eles são calculados tendo como base a taxa sobre o valor de avaliação do imóvel e as taxas da apólice sobre o valor do financiamento apartamento ao percentual de pactuação de renda dos compradores.

Por outro lado, o comprador também tem a obrigação de pagar alguns encargos. Eles podem variar de acordo com a modalidade de financiamento casa, mas de uma forma geral são calculados em função do sistema de amortização, do saldo devedor, do prazo restante do contrato e das taxas de juros.

7. Como é calculado o valor das prestações e o prazo de financiamento casa?

A prestação é calculada de acordo com os encargos principais, que é composto pelas parcelas de amortização e os juros mensais, e os acessórios, que são os seguros de morte e invalidez e de danos ao imóvel e as taxas de administração.

8. Depois de aprovado o financiamento apartamento, quanto tempo tenho para começar a pagar as prestações?

Quando o financiamento imobiliário é feito através de um banco ou instituição financeira, geralmente a primeira parcela é paga 30 dias após a assinatura do contrato.

A vantagem é que o comprador, nesse caso, pode optar por pagá-las diretamente pelo débito automático ou através de boletos. Este prazo costuma ser o mesmo para as demais modalidades, mas ele pode ser negociado.

9. Tenho saldo no FGTS, posso utilizá-lo para amortizar o saldo do financiamento imobiliário?

Pode sim. Financeiramente é vantajoso. No entanto, é bom ficar atento porque o FGTS é um fundo reserva para casos emergenciais, como doença grave ou desemprego. Utilizá-lo para amortizar o saldo devedor do financiamento casa é abrir mão dessa reserva.

Mas atenção, porque o FGTS só pode ser utilizado para dar entrada, pagar prestações ou quitar o imóvel se houver um mínimo de 36 meses de contribuições, mesmo que em empregadores diferentes.

Por outro lado, o FGTS só é aceito na modalidade do Sistema Financeiro de Habitação, e, mesmo assim só se não houver nenhuma parcela atrasada e para um teto máximo de 80% do valor das prestações.

10. Qual a melhor forma de financiamento apartamento: Tabela Price ou SAC?

A escolha, nesse caso, é bastante pessoal. Na Tabela Price o comprador paga juros maiores e o valor das parcelas tende a aumentar. No entanto, a primeira prestação é menorer. Pelo SAC os juros são menores e as prestações vão ficando mais baratas, mas a primeira é maior.

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11. Vale a pena dar um bom valor de entrada? Qual o valor médio dado pelos brasileiros?

Se há condições de dar uma boa entrada, vale a pena para tentar driblar a alta dos juros e reduzir as parcelas – ou o tempo – do financiamento casa. De acordo com a Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), em média os brasileiros pagam 35% do valor do imóvel como entrada e financiam os 65% restantes.

12. É possível conseguir um financiamento imobiliário com o nome sujo?

Possível é, mas geralmente quando a negociação é feita diretamente com o vendedor, sem a interferência dos bancos. Quando o financiamento imobiliário é feito através de instituições financeiras é quase impossível ter a ficha cadastral aprovada quando o nome está sujo na praça.

Ainda restou alguma dúvida? Se você quer maiores esclarecimentos sobre estes ou qualquer outro aspecto referente ao financiamento imobiliário basta compartilhar conosco aqui nos comentários que responderemos o mais rápido possível! Sua participação é muito importante para nós!

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